El
derecho a la vivienda exige tomar medidas contundentes para que esta
deje de ser un refugio de dinero que perjudica la estabilidad social
del país
La
inmigración se ha convertido en un lucrativo negocio para propietarios
sin escrúpulos que alquilan edificios casi ruinosos. La administración
tampoco ejerce su responsabilidad.
Sorprende la falta de imaginación en la política estatal y la poca
idoneidad de algunas propuestas autonómicas para afrontar la
problemática del derecho a la vivienda
Esta
casa alemana prefabricada de alta eficiencia energética y 140 m2
costaba en el 2004 menos de 150.000 euros. En España por este precio no
se compran ni 25 m2 de mala calidad.
Octubre, 2005.
Que el acceso a la vivienda sea un derecho es algo que hoy por hoy no
pasa de ser una ilusión. A su vez el propio mercado es incapaz de
generar garantías a esta derecho por estar interesado sólo en las
plusvalías. Contra todo pronóstico nuestra sociedad invierte en bienes
inmuebles en lugar de invertir en I+D, en desarrollos empresariales, en
definitiva, para una economía diversificada. Algunos políticos
argumentan la necesidad de crear un parque de vivienda social, tanto de
venta como de alquiler; sin duda, una visión altamente intervencionista
que se apoyaría en instrumentos como el derecho de retracta en las
compraventas o la propia expropiación. En cualquier caso, la
vivienda es uno de los pocos bienes sobre los que no hay a penas una
intervención administrativa para garantizar su conservación y evitar su
deterioro. Una especie de ITV de las viviendas es esencial para evitar
los hacinamientos y la especulación actual. Lo que se precisa es un
pacto nacional, pero también articular una batería de medidas urgentes
y de un despliegue administrativo para afrontar el derecho a una
vivienda digna y asequible y evitar la especulación, el asedio
inmobiliario y la sobreocupación.
La problemática de los pisos vacíos
Oficialmente
no existen pisos vacíos y su definición en sí se augura harto compleja.
Sin embargo, no debería serlo. Comparemos, por ejemplo, el concepto de
piso vacío con el de un coche sin circulación. Para que este pueda tener
esta denominación debe darse de baja del permiso de circulación y por
tanto deja de pagar seguro y de pasar el ITV y debe darse de baja del
impuesto municipal. Pero, también está claro que un coche puede pagar
todo esto y en realidad no circular. Pero si cumple todos estos
requisitos aunque no circule (porque el propietario lo tiene como pieza
de decoración dentro de su casa) el sistema garantiza que el vehículo
está en perfecto estado y con garantías de seguridad para la comunidad
si decide salir a la calle ni que sea para asistir a una boda a la
vuelta de la esquina. Un piso vacío le basta con sólo pagar el IBI y
admitimos que está en perfecto estado para su utilización. La falta de
luz, agua, gas, la inexistencia de legislación que obliga a
mantenimientos mínimos como humedades, salubridad, etc. (en definitiva,
a una inspección periódica) facilita el deterioro y por tanto reduce la
seguridad si en algún momento se pone en “circulación” o en alquiler.
Todo ello sin contar que la falta de un residente lo puede convertir en
una madriguera insalubre para las viviendas vecinas (nidos de ratas,
cucarachas, pulgas, etc.). La principal problemática de un piso vacío no
es alguien que preserva un piso en espera para cuando lo necesite. Lo
que es necesario abordar (el fondo de la cuestión) es que con la
legislación actual no se potencia la seguridad ni la conservación del
parque de viviendas, ni tampoco se aportan garantías legales para su
alquiler (digno para ambas partes, el propietario y el inquilino). La
vivienda vacía no puede ser comparada a una obra de arte en espera que
se revalorice con el tiempo. En realidad, una vivienda vacía es como una
fábrica montada sin obreros e improductiva. Es, simplemente, un lujo que un país no
puede permitirse. No pueden construirse viviendas para dejarlas vacías
en espera que suban de precio. Un país dinámico económicamente no
convierte en moneda de cuño la vivienda porque ésta es un derecho
(Alemania, por ejemplo, mantiene desde hace años un precio estable en la
vivienda, exceptuando en algunos barrios de las grandes metrópolis).
Hay que hacer aflorar los pisos vacíos exigiendo responsabilidad a los
propietarios y dándoles lógicamente garantías para las inversiones de
rehabilitación y explotación racional de su propiedad. El gobierno debe
tomar medidas fiscales que hagan aflorar el "dinero negro" que se
esconde tras las viviendas vacías.
Garantías y derechos para el alquiler
La
posibilidad de que un propietario incorpore su vivienda al mercado de
alquiler no es una cuestión de crear redes de mediación local ni de la
amenaza de la expropiación. El Gobierno debería legislar con casi un
artículo único en el que “el pago atrasado de un alquiler más allá de
45 días” se convierta en un delito de la misma forma que lo es una
estafa. A su vez debería legalmente articular un mecanismo de desalojo
inmediato una vez comprobado que no se ha producido el pago por ningún
sistema (en este sentido debería incluirse el pago a notario o
administrativo para evitar la clásica estrategia del moobing
inmobiliario). El desalojo, con las garantías legales básicas, y
acompañado de una multa cuantiosa al moroso debería ser ejecutado por
la propia policía municipal. Pero si además hay que extraer todos los
enseres del inquilino estos se depositarían en un espacio de
guardamuebles público en forma de depósito (como el parking del coche
que ha cogido la grúa por estar mal aparcado) que sólo pudieran sacarse
con el pago de otra tasa como sucede con los vehículos retirados (la
multa por la infracción más el pago de la grúa).
Pero si estas garantías para el propietario son decisivas para crear
confianza también deben existir derechos para los inquilinos. El
respeto del contrato entre ambas partes es básico pero también lo es
que la legislación prevea un incentivo (básico) en el IBI o en la Renta
para los contratos de media y larga duración (más de 8 años). Esta
medida fomentaría estabilidad en el alquiler y las necesarias
inversiones. Pero lo que está claro es que uno no puede tener una
vivienda sin condiciones y que porque sea vieja se ponga en alquiler
sin la cédula de habitabilidad. La cédula de habitabilidad es una
garantía democrática que se ha denigrado y que no debería existir
ninguna vivienda sin la misma (es como tener un coche sin permiso de
circulación del Ministerio de Industria). Sólo los pisos que quieran
quedar fuera del mercado (pisos vacíos) deberían estar exentos. No
adquirir la cédula de habitabilidad, rechazar un contrato de alquiler
legal y el no contratar servicios básicos (agua y luz) es un derecho
del propietario. Sin embargo, este derecho en la medida que interfiere
en el derecho básico de acceso a una vivienda debe ser penalizado. Es
una actitud libre y optativa de cualquier propietario gestionar su
patrimonio privado, pero la sociedad tiene derecho a exigirle mayor
corresponsabilidad y evitar la especulación con un bien básico (de la
misma forma que el Estado interviene en el precio de algunos servicios
básicos: agua, luz, etc). Otro símil nos serviría para ilustrar este
concepto: uno puede comprar cualquier vehículo, pero uno de mayor
potencia fiscal paga más que uno de menos (más contaminación, más
consumo de carburante, etc.). Visto así el concepto de piso vacío es
relativamente simple pues se puede definir en positivo, o sea
cualquiera que no tenga contrato de alquiler, que no albergue persona
alguna empadronada, que no tiene suministros contratados y los consume
en un mínimo, que pasa una inspección de habitabilidad cada 5 años,
etc. Todo lo que define a un piso habitado por el contrario lo
convierte en un piso vacío.
El acoso inmobiliario y la sobreexplotación
La
erradicación de los denominados pisos patera o albergues mediante un
mayor control administrativo es imprescindible, no sólo por los graves
problemas de convivencia sino también porque incita a la explotación de
las personas, que en su mayoría son inmigrantes, jóvenes y personas
pobres. Es evidente que hay que reforzar el control en el
empadronamiento y el gobierno debería dotar de mayores recursos a los
municipios para que ejerzan esta función. Pero también hay que implicar
al propietario en ser responsable (sancionar el descontrol). El
propietario de un piso de alquiler deber ser responsable para que en el
mismo no haya más inquilinos de los autorizados, pero para ello es
imprescindible una cédula de habitabilidad que defina la ocupación
permitida. Tampoco pueden existir inquilinos por horas en una misma
vivienda y, por tanto, en todos los casos, ya sea el propietario o el
administrador de una finca sólo si pueden verse penalizados de forma
contundente por esta situación exigirán garantías. La ley también debe
pedir corresponsabilidad al inquilino que firma un contrato y si
realquila y sobrepasa la capacidad de la cédula de habitabilidad pues
debe ser sancionado de forma contundente, rápida y ejecutiva (embargo de
cuenta).
Cuota de solidaridad urbana
Es
evidente que un mínimo de viviendas debería destinarse a políticas
sociales. Pero ahí, una vez más sólo se ven políticas gubernamentales
intervencionistas. Debería existir la posibilidad para que el gobierno
local gestionara pisos vacíos que no tienen condiciones de
habitabilidad y que el propietario no puede afrontar. Sin perder el
derecho a la propiedad, se podría fomentar la cesión por períodos de
entre 10 y 20 años (variable según el grado de rehabilitación
necesaria) y que con gestión administrativa directa o concertada se
facilitara su circulación como vivienda social. Esta medida sería mucho
más barata que la construcción de viviendas, más rápida para
incrementar el parque de vivienda social y facilitaría la ocupación e
incluso la rehabilitación ecológica de forma más inmediata. Este podría
ser además un servicio para ser mancomunado en el caso de municipios
más pequeños.
El problema del valor del suelo
Que el suelo sea un bien escaso y a la vez que hay que proteger en
lugar de ser como en la actualidad una hucha para el futuro es algo que
define el legislador y no el mercado. El mercado, simplemente,
aprovecha el desinterés de lo común. Seamos claros. El problema de la
vivienda empieza en la actual gestión los ayuntamientos. El Estado no
ha afrontado con seriedad su financiamiento con lo cual cada ayuntamiento se ha buscado
la vida. Los impuestos de obras, la especulación con el suelo público
para pagar obras colectivas es el principal recurso de financiamiento
de los ayuntamientos para acometer la gestión que se le encomienda.
Pero, los límites de los términos municipales se agotan y a partir de
este momento empiezan las penurias. El problema es pues que el actual
ordenamiento legal ve el suelo como una fábrica de dinero fácil al
dejar el río bien revuelto (falta de control en la edificación,
especulación bancaria con las hipotecas, etc.). No es evidente que
inundar de suelo público para construir vivienda social abarate el
precio. Tenemos un problema de fondo y es que una parte importante del
sistema de financiación municipal lo es con las plusvalías. Lo mismo
podríamos argumentar en el caso del Estado con el impuesto de
transmisiones patrimoniales. El esfuerzo fiscal sobre la renta es
proporcional al grado de riqueza, en cambio la presión fiscal o ceder
al mercado la gestión de un “derecho” como es la vivienda constituye un
agravio para los más desfavorecidos. A la larga, también se convierte
en una bomba de relojería social. El actual endeudamiento hipotecario
de las familias españoles debería observarse como un síntoma de
preocupación. En definitiva, liberar suelo público no es la solución
como tampoco lo es el actual concepto de vivienda de protección oficial
que “con yugo o sin él” en la puerta es anacrónico.
Las viviendas de protección oficial
Una
vivienda de protección oficial debería ser otro concepto. Esencialmente
sería necesario formularla como aquella en la que el propietario se
adhiere a un compromiso de no especulación con la misma y, por tanto,
se prohíbe el sobreprecio en la transmisión de la vivienda antes de los
30 años. Lo que no puede fomentarse como pasa actualmente es incentivar
que la vivienda sea un refugio de inversión como sucede con la actual
dinámica y más cuando el país se está descapitalizando a nivel
productivo por falta de inversiones en otros sectores menos intensivos
de mano de obra barata y más calificada. Pero una vez más, el
sistema debería garantizar que el propietario decida en que régimen
quiere operar. Una vivienda libre se podría poner a la venta a
cualquier precio pero en este caso gravada con un IVA del 33% como si
de un impuesto de lujo se tratara. Una vivienda sujeta a la protección
oficial debería ser aquella que no se puede vender con un incremento
mayor del IPC anual (acumulado desde su compra y con un máximo a
definir para las viviendas de más de 30 años de antigüedad y que paga
un IVA o un impuesto de transmisión del 4%: como la cultura). En
contrapartida una vivienda de esta tipología pagaría un IBI racional
mientras que la sujeta al mercado libre debería adjudicársele un IBI
elevado claramente desincentivador.
Un registro catastral y de control de la vivienda único y eficaz
Durante años la administración ha convertido tanto la adquisición las
garantías de habitabilidad como del valor catastral como algo sin mucha
ilusión a juzgar por la situación actual. El registro catastral es
infernal, la cédula de habitabilidad un servicio sin inspección y en el
caso de la obra nueva el libro de la vivienda pura literatura. Sólo hay
que analizar el hecho de que muchas comunidades de vecino de obra nueva
no lo tienen y que a pesar de ser un requisito cuya inexistencia
constituye una falta grave (las sanciones a los constructores brillan
por su ausencia: vaya las mínimas que confirman la regla) la
administración simplemente se “declara desbordada” (con las multas que
impondrían, se pagaría el servicio como con la retirada de vehículos
mal estacionados en la vía pública). Lo que no es lógico es que el
parque automovilístico sea muy superior al de la vivienda y
existan los mecanismos contundentes como el ITV, la guardia civil
de tráfico, los controles de alcoholémia, el carnet por puntos, la
retirada de la licencia, las multas de tráfico, la inmovilización del
vehículo, etc. y en el caso de la vivienda, que si es un derecho básico
no haya una legislación simple, eficaz, transparente y democrática,
pero a la vez contundente. Lo que está claro es que tradicionalmente el
gobierno no se ha inmiscuido para que la vivienda sea un espacio de
inversiones privadas y trapicheos. Lo peor está por venir dado que el
precio y la deuda de la vivienda es una burbuja que puede estallar en
la cara de todos. Algunas de las medidas expuestas aquí darían un
vuelco para que la vivienda sea un derecho ciudadano y no un derecho de
pernada por parte de unos pocos. Pero lo cierto es que hasta ahora
ningún gobierno ha asumido el tema desde un punto de vista global que
implica el ámbito fiscal, el arquitectónico, el urbanístico, etc. para
que la vivienda sea un bien controlado y con garantías.
Sorprende la falta de imaginación en la política estatal y la poca
idoneidad de algunas medidas propuestas por los gobiernos autonómicos para afrontar la
problemática del derecho a la vivienda desde la globalidad. No basta con articular inspecciones
obligatorias que se lleven a cabo dependiendo de la vida del inmueble y
de su antigüedad, no basta con que cada edificio disponga de un libro
en el que se reflejen todas las incidencias e informaciones sobre sus
características, instalaciones, y necesidades de conservación o
mantenimiento, no basta con diseñar una cédula de habitabilidad que
acompañe siempre a toda vivienda a lo largo de su vida antes de ser
declarada en estado de ruina, etc. El problema de la vivienda requiere
de un pacto nacional que afecta a propietarios e inquilinos, a la
administración autonómica y estatal, a los municipios y a la
administración de hacienda, a los constructores y promotores, pero
también de las entidades financieras, los arquitectos y los
profesionales del sector. Pero sobretodo, la vivienda debe dejar de ser
una “inversión” especulativa porque es un derecho básico de la
ciudadanía.
Fuerza de choque
Un
país con la actual situación de la vivienda no puede esperar. Existen
mecanismos para tomar riendas en el asunto y dar un aviso para
navegantes a todos los implicados; desde los inquilinos irresponsables
hasta los promotores especuladores, pero también debería servir para
articular una estructura de control efectiva de la calidad de
habitabilidad (aunque deba concederse una moratoria mínima para
adecuarse). En cualquier caso, un gobierno estatal de progreso no puede
simplemente crear la Sociedad Pública del Alquiler sino que debe tomar
decisiones perentorias. La Ley de Acompañamiento de los Presupuestos
del Estado debería contener los requisitos básicos para iniciar una
urgente política de derecho y acceso a la vivienda. En las medidas aquí
esbozadas todos los implicados salen ganando y lo único que pierde es
la actual burbuja especulativa. Los gobiernos pueden tomar medidas
contundentes para evitar males mayores. El precio especulativo de la
vivienda al convertirse en un valor de inversión está ahorcando las
familias de este país. Hay que afrontar la calidad mínima de
habitabilidad de la misma forma que no se permite la circulación de un
vehículo sin garantías. Deben existen las medidas y mecanismos
coercitivos y de control necesarios tanto en el ámbito local como en
los superiores. La falta de control sobre la calidad y uso del parque
de viviendas es una de las causas del actual situación de dificultad de
derecho a la vivienda. Basta ya de palabras y buenas intenciones y
pongámonos a trabajar. No es tan difícil y un gobierno no puede ser
ajeno al sufrimiento de su población: jóvenes, ancianos,
familias, etc.
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