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La vivienda: un derecho urgente




La vivienda: un derecho urgente


El derecho a la vivienda exige tomar medidas contundentes para que esta deje de ser un refugio de dinero que perjudica la estabilidad social del país


La inmigración se ha convertido en un lucrativo negocio para propietarios sin escrúpulos que alquilan edificios casi ruinosos. La administración tampoco ejerce su responsabilidad.


Sorprende la falta de imaginación en la política estatal y la poca idoneidad de algunas propuestas autonómicas para afrontar la problemática del derecho a la vivienda


Esta casa alemana prefabricada de alta eficiencia energética y 140 m2 costaba en el 2004 menos de 150.000 euros. En España por este precio no se compran ni 25 m2 de mala calidad.


Octubre, 2005. Que el acceso a la vivienda sea un derecho es algo que hoy por hoy no pasa de ser una ilusión. A su vez el propio mercado es incapaz de generar garantías a esta derecho por estar interesado sólo en las plusvalías. Contra todo pronóstico nuestra sociedad invierte en bienes inmuebles en lugar de invertir en I+D, en desarrollos empresariales, en definitiva, para una economía diversificada. Algunos políticos argumentan la necesidad de crear un parque de vivienda social, tanto de venta como de alquiler; sin duda, una visión altamente intervencionista que se apoyaría en instrumentos como el derecho de retracta en las compraventas o la propia expropiación.  En cualquier caso, la vivienda es uno de los pocos bienes sobre los que no hay a penas una intervención administrativa para garantizar su conservación y evitar su deterioro. Una especie de ITV de las viviendas es esencial para evitar los hacinamientos y la especulación actual. Lo que se precisa es un pacto nacional, pero también articular una batería de medidas urgentes y de un despliegue administrativo para afrontar el derecho a una vivienda digna y asequible y evitar la especulación, el asedio inmobiliario y la sobreocupación.

La problemática de los pisos vacíos
Oficialmente no existen pisos vacíos y su definición en sí se augura harto compleja. Sin embargo, no debería serlo. Comparemos, por ejemplo, el concepto de piso vacío con el de un coche sin circulación. Para que este pueda tener esta denominación debe darse de baja del permiso de circulación y por tanto deja de pagar seguro y de pasar el ITV y debe darse de baja del impuesto municipal. Pero, también está claro que un coche puede pagar todo esto y en realidad no circular. Pero si cumple todos estos requisitos aunque no circule (porque el propietario lo tiene como pieza de decoración dentro de su casa) el sistema garantiza que el vehículo está en perfecto estado y con garantías de seguridad para la comunidad si decide salir a la calle ni que sea para asistir a una boda a la vuelta de la esquina. Un piso vacío le basta con sólo pagar el IBI y admitimos que está en perfecto estado para su utilización. La falta de luz, agua, gas, la inexistencia de legislación que obliga a mantenimientos mínimos como humedades, salubridad, etc. (en definitiva, a una inspección periódica) facilita el deterioro y por tanto reduce la seguridad si en algún momento se pone en “circulación” o en alquiler. Todo ello sin contar que la falta de un residente lo puede convertir en una madriguera insalubre para las viviendas vecinas (nidos de ratas, cucarachas, pulgas, etc.). La principal problemática de un piso vacío no es alguien que preserva un piso en espera para cuando lo necesite. Lo que es necesario abordar (el fondo de la cuestión) es que con la legislación actual no se potencia la seguridad ni la conservación del parque de viviendas, ni tampoco se aportan garantías legales para su alquiler (digno para ambas partes, el propietario y el inquilino). La vivienda vacía no puede ser comparada a una obra de arte en espera que se revalorice con el tiempo. En realidad, una vivienda vacía es como una fábrica montada sin obreros e improductiva. Es, simplemente, un lujo que un país no puede permitirse. No pueden construirse viviendas para dejarlas vacías en espera que suban de precio. Un país dinámico económicamente no convierte en moneda de cuño la vivienda porque ésta es un derecho (Alemania, por ejemplo, mantiene desde hace años un precio estable en la vivienda, exceptuando en algunos barrios de las grandes metrópolis). Hay que hacer aflorar los pisos vacíos exigiendo responsabilidad a los propietarios y dándoles lógicamente garantías para las inversiones de rehabilitación y explotación racional de su propiedad. El gobierno debe tomar medidas fiscales que hagan aflorar el "dinero negro" que se esconde tras las viviendas vacías.

Garantías y derechos para el alquiler
La posibilidad de que un propietario incorpore su vivienda al mercado de alquiler no es una cuestión de crear redes de mediación local ni de la amenaza de la expropiación. El Gobierno debería legislar con casi un artículo único en el que “el pago atrasado de un alquiler más allá de 45 días” se convierta en un delito de la misma forma que lo es una estafa. A su vez debería legalmente articular un mecanismo de desalojo inmediato una vez comprobado que no se ha producido el pago por ningún sistema (en este sentido debería incluirse el pago a notario o administrativo para evitar la clásica estrategia del moobing inmobiliario). El desalojo, con las garantías legales básicas, y acompañado de una multa cuantiosa al moroso debería ser ejecutado por la propia policía municipal. Pero si además hay que extraer todos los enseres del inquilino estos se depositarían en un espacio de guardamuebles público en forma de depósito (como el parking del coche que ha cogido la grúa por estar mal aparcado) que sólo pudieran sacarse con el pago de otra tasa como sucede con los vehículos retirados (la multa por la infracción más el pago de la grúa).
Pero si estas garantías para el propietario son decisivas para crear confianza también deben existir derechos para los inquilinos. El respeto del contrato entre ambas partes es básico pero también lo es que la legislación prevea un incentivo (básico) en el IBI o en la Renta para los contratos de media y larga duración (más de 8 años). Esta medida fomentaría estabilidad en el alquiler y las necesarias inversiones. Pero lo que está claro es que uno no puede tener una vivienda sin condiciones y que porque sea vieja se ponga en alquiler sin la cédula de habitabilidad. La cédula de habitabilidad es una garantía democrática que se ha denigrado y que no debería existir ninguna vivienda sin la misma (es como tener un coche sin permiso de circulación del Ministerio de Industria). Sólo los pisos que quieran quedar fuera del mercado (pisos vacíos) deberían estar exentos. No adquirir la cédula de habitabilidad, rechazar un contrato de alquiler legal y el no contratar servicios básicos (agua y luz) es un derecho del propietario. Sin embargo, este derecho en la medida que interfiere en el derecho básico de acceso a una vivienda debe ser penalizado. Es una actitud libre y optativa de cualquier propietario gestionar su patrimonio privado, pero la sociedad tiene derecho a exigirle mayor corresponsabilidad y evitar la especulación con un bien básico (de la misma forma que el Estado interviene en el precio de algunos servicios básicos: agua, luz, etc). Otro símil nos serviría para ilustrar este concepto: uno puede comprar cualquier vehículo, pero uno de mayor potencia fiscal paga más que uno de menos (más contaminación, más consumo de carburante, etc.). Visto así el concepto de piso vacío es relativamente simple pues se puede definir en positivo, o sea cualquiera que no tenga contrato de alquiler, que no albergue persona alguna empadronada, que no tiene suministros contratados y los consume en un mínimo, que pasa una inspección de habitabilidad cada 5 años, etc. Todo lo que define a un piso habitado por el contrario lo convierte en un piso vacío.


El acoso inmobiliario y la sobreexplotación
La erradicación de los denominados pisos patera o albergues mediante un mayor control administrativo es imprescindible, no sólo por los graves problemas de convivencia sino también porque incita a la explotación de las personas, que en su mayoría son inmigrantes, jóvenes y personas pobres.  Es evidente que hay que reforzar el control en el empadronamiento y el gobierno debería dotar de mayores recursos a los municipios para que ejerzan esta función. Pero también hay que implicar al propietario en ser responsable (sancionar el descontrol). El propietario de un piso de alquiler deber ser responsable para que en el mismo no haya más inquilinos de los autorizados, pero para ello es imprescindible una cédula de habitabilidad que defina la ocupación permitida. Tampoco pueden existir inquilinos por horas en una misma vivienda y, por tanto, en todos los casos, ya sea el propietario o el administrador de una finca sólo si pueden verse penalizados de forma contundente por esta situación exigirán garantías. La ley también debe pedir corresponsabilidad al inquilino que firma un contrato y si realquila y sobrepasa la capacidad de la cédula de habitabilidad pues debe ser sancionado de forma contundente, rápida y ejecutiva (embargo de cuenta). 

Cuota de solidaridad urbana
Es evidente que un mínimo de viviendas debería destinarse a políticas sociales. Pero ahí, una vez más sólo se ven políticas gubernamentales intervencionistas. Debería existir la posibilidad para que el gobierno local gestionara pisos vacíos que no tienen condiciones de habitabilidad y que el propietario no puede afrontar. Sin perder el derecho a la propiedad, se podría fomentar la cesión por períodos de entre 10 y 20 años (variable según el grado de rehabilitación necesaria) y que con gestión administrativa directa o concertada se facilitara su circulación como vivienda social. Esta medida sería mucho más barata que la construcción de viviendas, más rápida para incrementar el parque de vivienda social y facilitaría la ocupación e incluso la rehabilitación ecológica de forma más inmediata. Este podría ser además un servicio para ser mancomunado en el caso de municipios más pequeños.

El problema del valor del suelo 
Que el suelo sea un bien escaso y a la vez que hay que proteger en lugar de ser como en la actualidad una hucha para el futuro es algo que define el legislador y no el mercado. El mercado, simplemente, aprovecha el desinterés de lo común. Seamos claros. El problema de la vivienda empieza en la actual gestión los ayuntamientos. El Estado no ha afrontado con seriedad su financiamiento con lo cual cada ayuntamiento se ha buscado la vida. Los impuestos de obras, la especulación con el suelo público para pagar obras colectivas es el principal recurso de financiamiento de los ayuntamientos para acometer la gestión que se le encomienda. Pero, los límites de los términos municipales se agotan y a partir de este momento empiezan las penurias. El problema es pues que el actual ordenamiento legal ve el suelo como una fábrica de dinero fácil al dejar el río bien revuelto (falta de control en la edificación, especulación bancaria con las hipotecas, etc.). No es evidente que inundar de suelo público para construir vivienda social abarate el precio. Tenemos un problema de fondo y es que una parte importante del sistema de financiación municipal lo es con las plusvalías. Lo mismo podríamos argumentar en el caso del Estado con el impuesto de transmisiones patrimoniales. El esfuerzo fiscal sobre la renta es proporcional al grado de riqueza, en cambio la presión fiscal o ceder al mercado la gestión de un “derecho” como es la vivienda constituye un agravio para los más desfavorecidos. A la larga, también se convierte en una bomba de relojería social. El actual endeudamiento hipotecario de las familias españoles debería observarse como un síntoma de preocupación. En definitiva, liberar suelo público no es la solución como tampoco lo es el actual concepto de vivienda de protección oficial que “con yugo o sin él” en la puerta es anacrónico.

Las viviendas de protección oficial
Una vivienda de protección oficial debería ser otro concepto. Esencialmente sería necesario formularla como aquella en la que el propietario se adhiere a un compromiso de no especulación con la misma y, por tanto, se prohíbe el sobreprecio en la transmisión de la vivienda antes de los 30 años. Lo que no puede fomentarse como pasa actualmente es incentivar que la vivienda sea un refugio de inversión como sucede con la actual dinámica y más cuando el país se está descapitalizando a nivel productivo por falta de inversiones en otros sectores menos intensivos de mano de obra barata y más calificada. Pero una vez más, el sistema debería garantizar que el propietario decida en que régimen quiere operar. Una vivienda libre se podría poner a la venta a cualquier precio pero en este caso gravada con un IVA del 33% como si de un impuesto de lujo se tratara. Una vivienda sujeta a la protección oficial debería ser aquella que no se puede vender con un incremento mayor del IPC anual (acumulado desde su compra y con un máximo a definir para las viviendas de más de 30 años de antigüedad y que paga un IVA o un impuesto de transmisión del 4%: como la cultura). En  contrapartida una vivienda de esta tipología pagaría un IBI racional mientras que la sujeta al mercado libre debería adjudicársele un IBI elevado claramente desincentivador.

Un registro catastral y de control de la vivienda único y eficaz
Durante años la administración ha convertido tanto la adquisición las garantías de habitabilidad como del valor catastral como algo sin mucha ilusión a juzgar por la situación actual. El registro catastral es infernal, la cédula de habitabilidad un servicio sin inspección y en el caso de la obra nueva el libro de la vivienda pura literatura. Sólo hay que analizar el hecho de que muchas comunidades de vecino de obra nueva no lo tienen y que a pesar de ser un requisito cuya inexistencia constituye una falta grave (las sanciones a los constructores brillan por su ausencia: vaya las mínimas que confirman la regla) la administración simplemente se “declara desbordada” (con las multas que impondrían, se pagaría el servicio como con la retirada de vehículos mal estacionados en la vía pública). Lo que no es lógico es que el parque automovilístico  sea muy superior al de la vivienda y existan los mecanismos contundentes como el  ITV, la guardia civil de tráfico, los controles de alcoholémia, el carnet por puntos, la retirada de la licencia, las multas de tráfico, la inmovilización del vehículo, etc. y en el caso de la vivienda, que si es un derecho básico no haya una legislación simple, eficaz, transparente y democrática, pero a la vez contundente. Lo que está claro es que tradicionalmente el gobierno no se ha inmiscuido para que la vivienda sea un espacio de inversiones privadas y trapicheos. Lo peor está por venir dado que el precio y la deuda de la vivienda es una burbuja que puede estallar en la cara de todos. Algunas de las medidas expuestas aquí darían un vuelco para que la vivienda sea un derecho ciudadano y no un derecho de pernada por parte de unos pocos. Pero lo cierto es que hasta ahora ningún gobierno ha asumido el tema desde un punto de vista global que implica el ámbito fiscal, el arquitectónico, el urbanístico, etc. para que la vivienda sea un bien controlado y con garantías.   

Sorprende la falta de imaginación en la política estatal y la poca idoneidad de algunas medidas propuestas por los gobiernos autonómicos para afrontar la problemática del derecho a la vivienda desde la globalidad. No basta con articular inspecciones obligatorias que se lleven a cabo dependiendo de la vida del inmueble y de su antigüedad, no basta con que cada edificio disponga de un libro en el que se reflejen todas las incidencias e informaciones sobre sus características, instalaciones, y necesidades de conservación o mantenimiento, no basta con diseñar una cédula de habitabilidad que acompañe siempre a toda vivienda a lo largo de su vida antes de ser declarada en estado de ruina, etc. El problema de la vivienda requiere de un pacto nacional que afecta a propietarios e inquilinos, a la administración autonómica y estatal, a los municipios y a la administración de hacienda, a los constructores y promotores, pero también de las entidades financieras, los arquitectos y los profesionales del sector. Pero sobretodo, la vivienda debe dejar de ser una “inversión” especulativa porque es un derecho básico de la ciudadanía.

Fuerza de choque
Un país con la actual situación de la vivienda no puede esperar. Existen mecanismos para tomar riendas en el asunto y dar un aviso para navegantes a todos los implicados; desde los inquilinos irresponsables hasta los promotores especuladores, pero también debería servir para articular una estructura de control efectiva de la calidad de habitabilidad (aunque deba concederse una moratoria mínima para adecuarse). En cualquier caso, un gobierno estatal de progreso no puede simplemente crear la Sociedad Pública del Alquiler sino que debe tomar decisiones perentorias. La Ley de Acompañamiento de los Presupuestos del Estado debería contener los requisitos básicos para iniciar una urgente política de derecho y acceso a la vivienda. En las medidas aquí esbozadas todos los implicados salen ganando y lo único que pierde es la actual burbuja especulativa. Los gobiernos pueden tomar medidas contundentes para evitar males mayores. El precio especulativo de la vivienda al convertirse en un valor de inversión está ahorcando las familias de este país. Hay que afrontar la calidad mínima de habitabilidad de la misma forma que no se permite la circulación de un vehículo sin garantías. Deben existen las medidas y mecanismos coercitivos y de control necesarios tanto en el ámbito local como en los superiores. La falta de control sobre la calidad y uso del parque de viviendas es una de las causas del actual situación de dificultad de derecho a la vivienda. Basta ya de palabras y buenas intenciones y pongámonos a trabajar. No es tan difícil y un gobierno no puede ser ajeno al sufrimiento de  su población: jóvenes, ancianos, familias, etc.